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 　　離婚房產(chǎn)分割爭議：如何精準(zhǔn)判定夫妻共同財(cái)產(chǎn)屬性？

　　離婚訴訟中，房產(chǎn)分割往往是爭議焦點(diǎn)。一方主張“婚前購買屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)”，另一方堅(jiān)持“婚后還貸屬共同財(cái)產(chǎn)”——這種分歧背后，是對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)認(rèn)定規(guī)則的誤解或?yàn)E用。本文結(jié)合《民法典》及相關(guān)司法解釋，從認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)及典型案例三個(gè)維度，解析離婚房產(chǎn)分割中共同財(cái)產(chǎn)的判定邏輯。

　　一、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：法定范圍與特殊情形的“雙重考量”

　　根據(jù)《民法典》第一千零六十二條，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定需遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　法定范圍：婚姻存續(xù)期間所得房產(chǎn)

　　婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方或一方通過以下方式取得的房產(chǎn)，原則上屬于共同財(cái)產(chǎn)：

　　婚后共同購買：無論房產(chǎn)登記在誰名下，只要購買行為發(fā)生在婚姻存續(xù)期間，且未明確約定歸一方所有，即屬于共同財(cái)產(chǎn)。

　　婚后繼承或受贈(zèng)：若遺囑或贈(zèng)與合同未明確房產(chǎn)歸一方所有，則屬于共同財(cái)產(chǎn)。例如，父母在遺囑中未指定房產(chǎn)僅由子女繼承，而是表述為“由子女及其配偶共同繼承”，則房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)。

　　婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸：若一方婚前購買房產(chǎn)，但婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸，則房產(chǎn)增值部分及已還貸款本金及利息屬于共同財(cái)產(chǎn)。

　　特殊情形：書面約定優(yōu)先

　　夫妻可通過書面協(xié)議約定房產(chǎn)歸屬，約定應(yīng)明確具體且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。例如：

　　婚前協(xié)議：雙方在婚前簽訂協(xié)議，約定某房產(chǎn)歸一方所有，即使該房產(chǎn)在婚后取得，仍按約定處理。

　　婚后協(xié)議：雙方在婚姻存續(xù)期間簽訂協(xié)議，變更房產(chǎn)歸屬，需辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)方能生效。

　　典型案例：在2025年上海市某區(qū)法院判決的案件中，男方婚前購買房產(chǎn)，婚后與女方簽訂協(xié)議約定房產(chǎn)歸雙方共同所有，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。離婚時(shí)，法院認(rèn)定該房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，按雙方貢獻(xiàn)程度分割。

　　二、實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)登記、資金來源與協(xié)議約定的“三重驗(yàn)證”

　　產(chǎn)權(quán)登記：初始登記與變更登記的“時(shí)間節(jié)點(diǎn)”

　　房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是判定共同財(cái)產(chǎn)的重要依據(jù)，但需結(jié)合購買時(shí)間、登記時(shí)間綜合判斷：

　　婚前購買且登記在一方名下：若婚后未變更登記，且無共同還貸或書面約定，通常屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　婚后購買且登記在雙方名下：無論出資比例如何，均屬于共同財(cái)產(chǎn)。

　　婚后購買但登記在一方名下：若能證明購房資金來源于共同財(cái)產(chǎn)(如工資、獎(jiǎng)金、投資收益等)，仍屬于共同財(cái)產(chǎn)。

　　資金來源：婚前財(cái)產(chǎn)與婚后財(cái)產(chǎn)的“隔離規(guī)則”

　　若一方主張房產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，需證明購房資金完全來源于婚前財(cái)產(chǎn)，且未與婚后財(cái)產(chǎn)混同：

　　婚前存款專用賬戶：若一方將婚前存款存入專用賬戶，婚后僅從該賬戶支付購房款，且無其他資金流入，可認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　父母全額出資：若一方父母在婚前全額出資購房，且登記在子女名下，視為對(duì)子女的個(gè)人贈(zèng)與，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　部分出資與共同還貸：若一方父母部分出資購房，剩余款項(xiàng)由夫妻共同還貸，則房產(chǎn)增值部分及已還貸款本金及利息屬于共同財(cái)產(chǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：若婚前財(cái)產(chǎn)與婚后財(cái)產(chǎn)混同(如將婚前存款轉(zhuǎn)入共同賬戶用于購房)，則難以證明資金來源的獨(dú)立性，房產(chǎn)可能被認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)。

　　協(xié)議約定：書面形式與公證程序的“雙重保障”

　　夫妻可通過書面協(xié)議約定房產(chǎn)歸屬，但需注意以下要點(diǎn)：

　　書面形式：協(xié)議必須采用書面形式，口頭約定因舉證困難難以被采信。

　　公證程序：建議對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證，增強(qiáng)證據(jù)效力。例如，在2024年江蘇省某市法院判決的案件中，雙方簽訂房產(chǎn)歸屬協(xié)議但未公證，離婚時(shí)一方否認(rèn)協(xié)議效力，法院因無法確認(rèn)協(xié)議真實(shí)性未予采信。

　　產(chǎn)權(quán)變更登記：若協(xié)議約定房產(chǎn)歸一方所有，需辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，否則可能因未履行物權(quán)變動(dòng)程序而被認(rèn)定為未生效。

　　三、典型案例解析：從“個(gè)人財(cái)產(chǎn)”到“共同財(cái)產(chǎn)”的認(rèn)定邏輯

　　案例背景：2021年，張某與李某結(jié)婚。2020年，張某父母出資300萬元為其購買婚房，登記在張某名下。2022年，張某與李某簽訂協(xié)議，約定房產(chǎn)歸雙方共同所有，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。2025年，雙方離婚，李某主張房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，要求分割。

　　法律分析：

　　初始登記與資金來源：房產(chǎn)由張某父母婚前全額出資購買，且登記在張某名下，若無其他約定，應(yīng)認(rèn)定為張某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　婚后協(xié)議的效力：雙方簽訂協(xié)議約定房產(chǎn)歸共同所有，雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但根據(jù)《民法典》第一百四十三條，協(xié)議內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方具有完全民事行為能力，協(xié)議有效。

　　產(chǎn)權(quán)變更登記的缺失：未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記不影響協(xié)議效力，但可能影響物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)《民法典》第二百零九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。但本案中，雙方已通過協(xié)議明確房產(chǎn)歸屬，且協(xié)議簽訂于婚姻存續(xù)期間，法院可依據(jù)協(xié)議判決房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)。

　　實(shí)務(wù)啟示：

　　區(qū)分“物權(quán)變動(dòng)”與“債權(quán)約定”：產(chǎn)權(quán)登記是物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，但夫妻間的財(cái)產(chǎn)約定可產(chǎn)生債權(quán)效力。即使未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，協(xié)議仍可能被認(rèn)定為有效，影響房產(chǎn)分割。

　　重視書面協(xié)議與公證程序：在涉及房產(chǎn)歸屬的約定中，建議采用書面形式并辦理公證，增強(qiáng)證據(jù)效力，避免因形式瑕疵導(dǎo)致協(xié)議無效。

　　結(jié)語：離婚房產(chǎn)分割中共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定，是法律對(duì)“財(cái)產(chǎn)來源”與“婚姻關(guān)系”的雙重考量。當(dāng)事人需在尊重法律規(guī)則的前提下，通過證據(jù)收集與協(xié)議約定維護(hù)自身權(quán)益。法律不保護(hù)“疏于舉證者”，但也不會(huì)縱容“惡意隱瞞者”——唯有理性應(yīng)對(duì)，方能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)分割的公平與正義。