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 　　承租人死亡后，租賃合同能否“繼承”？法律視角下的權利義務繼受

　　在房屋租賃市場中，承租人死亡后租賃合同的效力問題常引發爭議。共同居住人能否繼續租賃房屋?租賃權能否像遺產一樣被“繼承”?本文將從法律角度出發，結合《中華人民共和國民法典》及相關司法實踐，深入解析承租人死亡后租賃合同的效力及權利義務繼受問題。

　　一、租賃權的法律性質：合同權利而非遺產

　　根據《民法典》第七百三十二條，租賃權是一種合同權利，而非遺產。這意味著，租賃權本身不發生繼承，但法律為保障共同居住人或共同經營人的權益，規定了特定情形下的權利義務繼受機制。

　　1. 租賃權與遺產的區別

　　遺產是被繼承人死亡時遺留的個人合法財產，包括房產、存款、車輛等有形財產及股權、債權等無形財產。而租賃權是承租人基于租賃合同享有的使用、收益租賃物的權利，屬于合同權利范疇。因此，租賃權本身不屬于遺產，不能被繼承。

　　2. 法律對共同居住人的保護

　　盡管租賃權不能繼承，但法律為保障共同居住人的居住權益，規定了特定情形下的繼續租賃權。根據《民法典》第七百三十二條，承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這一規定體現了法律對弱勢群體權益的保護，避免了因承租人死亡導致共同居住人流離失所的情況。

　　二、繼續租賃權的適用條件與實務操作

　　1. 適用條件

　　共同居住人行使繼續租賃權需滿足以下條件：

　　共同居住關系：共同居住人需與承租人在租賃期間形成穩定的共同居住關系。例如，家庭成員、長期同居伴侶等。

　　租賃合同未終止：承租人死亡前，租賃合同未因其他原因(如違約、協商解除等)終止。

　　出租人無異議：出租人未明確表示反對共同居住人繼續租賃房屋。

　　2. 實務操作

　　繼續租賃的程序：共同居住人可在承租人死亡后，向出租人提出繼續租賃的申請，并出示與承租人的共同居住證明(如戶口本、居委會證明等)。出租人同意后，雙方可簽訂補充協議，明確繼續租賃的期限、租金等條款。

　　租金與租期的確定：繼續租賃的租金標準原則上應遵循原租賃合同約定。若原合同未約定租期或租期已屆滿，雙方可協商確定新的租期。若協商不成，出租人可要求共同居住人騰退房屋，但需給予合理期限。

　　權利義務的繼受：共同居住人繼受租賃合同后，成為新的承租人，享有原承租人的權利(如使用房屋、收取租金收益等)，同時承擔原承租人的義務(如支付租金、維護房屋等)。

　　三、特殊情形下的租賃合同處理

　　1. 無共同居住人的情形

　　若承租人死亡時無共同居住人，或共同居住人不符合繼續租賃條件，租賃合同因承租人死亡而終止。出租人有權收回房屋，并要求承租人的繼承人協助辦理房屋交接手續。

　　2. 共同經營人的情形

　　若租賃房屋用于經營(如商鋪、廠房等)，承租人死亡后，共同經營人可參照共同居住人的規定，繼續租賃房屋。但需注意，共同經營人需證明其與承租人存在共同經營關系(如合伙協議、工商登記等)。

　　3. 租賃房屋所有權變動的情形

　　根據“買賣不破租賃”原則，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的(如出售、贈與、繼承等)，不影響租賃合同的效力。新的所有權人需繼續履行原租賃合同，共同居住人或共同經營人的繼續租賃權不受影響。例如，北京市西城區法院曾審理一起案件，承租人金某死亡后，其兒子李某作為共同居住人，繼續租賃金某原承租的公房，盡管房屋所有權已通過拍賣轉移至王某名下。

　　四、案例分析：共同居住人繼續租賃權的行使

　　案例一：家庭承租房屋的情形

　　張某與李某系夫妻，共同承租一套房屋用于居住。張某死亡后，李某作為共同居住人，向出租人提出繼續租賃的申請。出租人同意后，雙方簽訂補充協議，明確李某為新的承租人，租期及租金標準不變。李某繼續租賃房屋期間，享有原承租人的權利，同時承擔支付租金、維護房屋等義務。

　　案例二：個體工商戶承租商鋪的情形

　　王某與趙某合伙承租一間商鋪用于經營藥店。王某死亡后，趙某作為共同經營人，向出租人提出繼續租賃的申請。出租人同意后，雙方簽訂補充協議，明確趙某為新的承租人，租期及租金標準不變。趙某繼續租賃商鋪期間，享有原承租人的權利(如使用商鋪、收取經營收益等)，同時承擔支付租金、維護商鋪等義務。

　　結語：法律平衡下的權益保障

　　承租人死亡后租賃合同的效力問題，既涉及合同權利義務的傳承，也關乎共同居住人或共同經營人的權益保障。通過明確繼續租賃權的適用條件與實務操作流程，法律為各方提供了公平、透明的爭議解決機制。在處理此類問題時，出租人、共同居住人或共同經營人應秉持誠信原則，依法行使權利、履行義務，共同維護租賃市場的穩定與和諧。